Предложение на китайском рынке земли под застройку в 2016—2020 гг. упадет на 14,5%

Предложение на китайском рынке земли под застройку в 2016—2020 гг. упадет на 14,5% по сравнению с предыдущей пятилеткой.

Об этом сообщил 23 октября замглавы Центральной руководящей группы по финансово-экономической политике КНР Ян Вэйминь. Это связано с ограничениями выделения земли под застройку и тем, что площади застраиваемых сельхозугодий сокращаются», — пояснил чиновник. Он напомнил, что ограничения введены в связи с необходимостью защитить плодородные земли, которые в КНР в дефиците. Как известно, еще в 2009 г. Госсовет КНР постановил, что площадь пахотных земель в Китае не должна опускаться ниже 120 млн. га, однако расширение городов и земель промышленности постоянно грозит «пробить» эту красную линию. Сокращение предложения на рынке земли может повлечь дальнейший рост цен, который и без того показывает высочайшие темпы. Так, в 2015 году цены на землю в крупнейших китайских городах подскочили на 85%.

Конституция КНР 1982 г. устанавливает исключительную государственную собственность на землю в городах и коллективную собственность на землю в деревнях и пригородах. В первоначальной редакции Конституция запрещала куплю-продажу, аренду или незаконную передачу земли в других формах. Однако по мере развития политики реформ и открытости стала очевидной необходимость вовлечения земли в хозяйственный и гражданский оборот. Вместе с тем, государственная (коллективная) собственность землю как основное средство производства оставалась краеугольным камнем коммунистической идеологии и не подлежала пересмотру. В этих условиях китайские власти вычленили право пользования землей из состава права собственности и придали ему самостоятельное хозяйственное и правовое значение, сделали юридической основой гражданского оборота земли. В 1988 г. в Конституции КНР появилась поправка к ст. 10, исключившая аренду из числа незаконных способов отчуждения земли и прямо установившая: «Право пользования землей может передаваться в соответствии с законом». Аналогичное положение было закреплено в ст. 2 Закона КНР «О регулировании земли» 1999 г. Это историческое решение стало результатом генерализации опыта развития специальной экономической зоны Шэньчжэнь, где возмездная передача права пользования землей в обход Конституции страны практиковалась с начала 1980-х гг.

В 1980 г., когда в Шэньчжэне была создана первая специальная экономическая зона, в Китае существовал лишь один способ передачи права пользования землей – выделение земли в административном порядке, землепользование было безвозмездным, а единственными участниками земельных правоотношений были народные правительства, выделявшие землю, и землепользователи; передача земли от одного землепользователя другому, минуя органы управления, не допускалась. В 1981 г. началась поэтапная земельная реформа. За два десятилетия Шэньчжэнь прошел путь от безвозмездного и бессрочного выделения земли в административном порядке к формированию рынка земли с конкурентным ценообразованием и диверсифицированными формами передачи прав пользования землей (соглашение, закрытый и открытый аукцион). С определенной задержкой этот опыт генерализировался на национальном уровне.

В настоящее время развитие правового режима землепользования продолжается в зонах свободной торговли нового типа, в первую очередь, в пилотной зоне Шанхай. Успех китайской политики привлечения инвестиций последних десятилетий привел к тому, что дефицит инвестиций трансформировался в дефицит свободной земли, так что развитие земельного законодательства направлено на возвращение в оборот земель промышленности и повышение эффективности землепользования.

Ст. 4 Закона КНР «О регулировании земли» устанавливает принцип ограниченного целевого использования земель, подразделяя их на категории: сельскохозяйственные земли, земли под застройку и неиспользуемые земли. В свою очередь, земли под застройку также подразделяются на категории: земли промышленности, земли под жилищное строительство, земли под коммерческую застройку (объекты торговли, сферы услуг и т.д.). Перевод земель из одной категории в другую до недавнего времени требовал отзыва права пользования и проведения аукциона по новой цене для земельного участка с уже измененным целевым назначением. При этом прежний землепользователь мог упустить «свой» участок на аукционе, что вынуждало землепользователей либо держать землю под спудом, либо осваивать с нарушением целевого назначения под страхом административной ответственности.

В Шанхае данную проблему предлагается решать, с одной стороны, путем предоставления землепользователю возможности доплатить за изменение целевого назначения без возвращения участка собственнику, а с другой стороны – введением категорий земель смешанного (комплексного) использования, на которых разрешалось бы строительство как промышленных, так и обеспечивающих административных и коммерческих объектов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *